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深圳律师咨询:买农村房子过不了户协议有效吗?

概要:实践中,近年来有不少农村宅基地房屋买卖的案例,如何认定农村宅基地房屋买卖合同的效力?根据不同的购买主体,农村宅基地房屋买卖可区分为以下两种情形:一是本集体经济组织的成员购买房屋;二是非本集体经济组织成员购买房屋。对于第一种情况下的房屋买卖合同效力一般认为有效, 而对于第二种情况下的房屋买卖合同一般认为无效。


深圳律师咨询:买农村房子过不了户协议有效吗?(图1)


解答:第一,根据《民法典》第二百四十条:所有人对自己的不动产或动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。但是根据《民法典》第一百五十三条:违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村宅基地房屋是村民在审批的宅基地上自建的用于居住的房屋,《土地管理法》第六十二条:村民一户只能拥有一处宅基地,即“一户一宅”原则。村民主要通过申请并获得批准的方式取得宅基地使用权,由于相关法律法规没有对宅基地使用权及宅基地房屋所有权登记证书进行明确规定。实践中,有很多宅基地及房屋并没有进行权属登记,而村民享有宅基地使用权和宅基地房屋所有权不以登记为生效要件。

第二,双方签订《房屋出售协议》虽属自愿,但根据“地随房走”的原则,农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。根据《民法典》第三百六十三条:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定。根据我国《土地管理法》的相关规定,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。以及根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》中关于农村房屋买卖问题规定:农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。双方所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权,该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同,而另一方不是该集体组织的村民,不具备购房权利。将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的人,双方签订的《房屋买卖协议》违反了我国《土地管理法》的强制性规定,该合同应认定为无效。

第三,根据国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条:农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。该条法规更是明确规定了农村住宅不得向城镇居民买卖,也就是不得向非本集体经济组织人员买卖。


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